香港「撤辣」：新楼盘抽签重现「万人摇」，购房者一人横扫9套房
2024-03-15
“今天刚出来一个新盘，价格还没出，我已经有5个客户入票要去抽签，这个盘抽签比内地夸张得多，可能是几千、上万个人去抢100多个单位，而且有人会买2套、3套，像太古城那个盘一个人就买了9套。我觉得你们可以先去抽一下试试。”当36氪以意向购房人身份咨询一位香港地产中介时，对方这样回复。他所说的“入票”，是指在港购房一般性流程中的一环：购房者先到楼盘作意向登记，取得认购票，再参与抽签，抽中者按签号排队选房。要想取得抽签资格，意向购房者需要先向开发商缴纳10万港元作为订金。而自港府宣布“撤辣”后，一个买家在同一楼盘购入2套、3套房的情况时有发生，导致普通购房者中签概率更低。在上述中介看来，“撤辣”反而刺激了广大买家的积极性，并建议咨询者抓住政策窗口期尽快参与新楼盘抽签——因为有两家预售楼盘已经缩小优惠力度，算下来一套房总价大约贵出2%。“我们建议入一手房，因为现在一手、二手单价差不多，但二手房楼龄大多比较旧要有维护成本，关键是发展商（开发商）为了回笼资金都愿意减价；二手房都是业主自己出钱买的，让他降价卖也不太可能。”该中介表示。“撤辣”之后短短几日内，香港一手房市场的盛况也的确如其所言，交投量明显上升。来中原地产的数据显示，从3月1日到6日全港共有952套住宅成交。而港府宣布“撤辣”前，整个2月的成交量仅约276套。从地产中介从业者的视角来看，撤去辣招似乎正引领香港楼市走出下行，甚至走向“反转”。但几位在港生活多年的金融从业者则认为，当前个体楼盘反映过热只是短时间政策刺激下的“反弹”，实际楼价并未发生变化。并且中长期来看，香港房价、利率仍在高位，同时服务业为主的就业结构难以吸纳大批高端人才，进而更难支撑当前房价。因此未来两年香港房价或还将继续下跌。
中介：一人横扫9套房
前述地产中介介绍说，“出手拿下9套房”的买家看中的楼盘位于香港大型住宅区太古城附近，周边有购物中心及办公大厦，极便于向上班族出租。此前该盘楼花价格为800多万港元，但在下行周期中，经过几轮打折、撤销印花税后，如今入手已跌至500多万港元。“一套房子便宜300多万，而且现在基本是现楼（临近交房），马上买、马上就能租。他可能也有钱，就觉得多买几套自己收租，因为那个位置租金也很好。”据该中介所说，上述楼盘周边一套500万港元的房子月租金可达1.8万-2万港元。这意味着该区域租金收益率约在4.32%-4.8%之间。而放大范围，在港岛、九龙区域，总价约800万港元的一居室租金收益率可达3.5%-4%。但刨除中介这一职业特性以及营销话术的干扰，实际整个香港地区的租金收益率远无法达到上述水平。如中原地产的数据显示，香港房屋租金回报率普遍在2%-3%之间，优质地段可近4%，豪宅平均回报率则仅1.5%-2%。这一租金回报水平对于香港目前4.125%的按揭利率而言，并不划算。一位香港金融业相关人员告诉36氪，当租金收益率超过房贷利率时，市场才会认为买房是好的投资。鉴于当前美联储尚未降息，收租供房缺少套利空间，因此香港楼市很难因“撤辣”发生根本性转变。而中长期来看，上述人士认为香港的房价取决于人口流入情况，未来确实有大量适龄内地、海外人才进入香港生活就业，才能支撑房价平稳步上涨。另一位在港金融行业管理层则对36氪提到，尽管过去香港为吸纳人才推出“优才计划”“高才通”等多项政策，但目前香港的就业结构并不能吸引到大量优质人才——收入较高的金融行业仍不景气，收入较低的服务业则承担着主要吸收就业的功能。“我看移民过来的人大部分要么是不工作的，要么是来做保险的。不是说来香港的人不优秀，是香港本身没有提供可以匹配的工作机会和岗位。我有很多朋友其实挺优秀的，但是他们过来发现找不到工作，因为现在市场差，金融环境很差。”换言之，香港居民自身的收入水平及预期仍难以支撑起当前的房价。
房价跌去两成，仍是港人接不起的盘
事实上，相较2021年时的高位来看，目前香港房价已下跌约两成。此外，根据香港差饷物业估价署公布的数据，今年1月香港楼价指数跌至306.4，至2016年10月以来最低，与2021年9月的历史高位比累计跌幅达25%。但在多位分析人士看来，目前香港房价仍处于高位，与香港本轮房价上涨的初始阶段2010年相比，平均房价仍高出约50%-60%。也是自2010年起，港府开始推出一系列以增加税费为主的“辣招”，以抑制飙涨的房价和投机行为。彼时以“国十条”为开端，内地已陆续出台各项楼市调控政策，香港则承接了大量从内地溢出的炒房客。此后港府“加辣”之路延续十多年之久，直至2023年10月以前，香港非永久居民在港购置住宅还需交两项税，分别是15%的买家印花税和15%的新住宅印花税。也就是说一套1000万港元的住房，买家购入时需多交300万港元的“辣税”。但一路“加辣”并未扭转香港房价上涨的势头，直到2022年美联储开始加息潮，香港楼市才逐渐转入下行区间。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，香港房价的变动主要与美元加息相关。因港币美元之间实行“港币联系汇率制度”，港币汇价与美元挂钩，港币在利率方面需与美元步伐保持一致。因此美元加息也带动香港利率不断上升，进而导致香港房价下跌。此前美联储则维持了数十年的低利率环境，前述地产中介也回忆说在两年多前，香港按揭利率基本在2%左右，而目前则升至4.125%。持续的加息潮导致部分外资撤出香港市场，阻断了香港房价的上涨通道，也令市场成交量明显下降，“辣招”显然已无必要。因此到2023年10月，港府尝试推出“减辣”救市，买家印花税和新住宅印花税分别减少一半，降至7.5%。但局部的“减辣”不仅未带来成效，反而加速了房价下跌。对此，李宇嘉认为这是由于局部“减辣”对于购房成本的降低远无法对冲加息对楼市的影响。上海中原地产市场分析师卢文曦则提到政策由推出到见效需有一个叠加累积的过程。“就像市场过热的阶段，单出一个政策不足以对抗市场中极度亢奋的情绪；市场调整阶段也一样，也不能指望一个政策就把整个楼市提振起来。”来到今年2月28日，香港楼市终于迎来全面“撤辣”，那么此举会否成为香港楼市的拐点，令市场就此上演反转？多位业内人士对此态度并不乐观。
一方面，尽管地产中介表示撤完“辣招”后“市场画风的转变太快了”，另一方面，前述金融从业者与管理层却对36氪表示，就个人体感而言，他们并未感受到周围有明显变化——“还有很多人在观望”“看周围的中介也并没有增加多少生意”。不过他们也均提到“撤辣”或许对开发商的意义更为明显——毕竟短期内有助于提振市场成交，促进开发商资金回笼。前述金融管理层对36氪表示，此番港府“撤辣”的主要目的或也是改善开发商资金状况，进而改善土地市场的疲弱。此前于2月28日，香港财政司司长陈茂波发表2024-25年度《财政预算案》，并表示去年香港经济增长步伐比预期慢，资产市场偏软，令地价及印花税收入下跌。其中2023/24年度香港地价收入为194亿港元，较原来预算大幅减少656亿港元。而此前在2018/19年度、2019/20年度、2021/22年度香港地价收入均超千亿，分别达1168.61亿、1417.28亿、1430.44亿港元。也就是说，往年香港财政收入的主力军，到2023/24年度已几乎“零贡献”。而谈及房价走势，前述多位业内人士认为市场成交量的上升不会即时带动香港房价上升。卢文曦表示香港开发商在经历市场长期下行后，首要的需求是加快销售、回笼资金，“先回笼一波再说，等到上升趋势更明确了再慢慢加价较为合理。现在只是下跌当中的企稳，至于是‘反弹’还是‘反转’还不好确认。”李宇嘉也认为，短期内“撤辣”不太可能引起房价变动。参考目前在售的部分楼盘，交易量有所上升，但也并未引起楼价上涨。“尽管市场预期美元可能会在近期结束加息，进入降息周期，但我认为降息的步调应该是比较缓慢的，因为美国通胀水平还在高位徘徊，叠加多个外部因素的影响，商品价格上涨还是很厉害。”他补充道。前述在港金融管理层则对36氪指出，现时香港房价、利率仍在高位，又逢金融主业不景气——目前恒生指数已跌至16000点附近，但2019年以前则一度超过30000点——这一背景下香港居民收入本就难以支撑高房价。毕竟在香港收入较高、有能力负担房价的工作主要就是金融业。“目前虽然香港整体失业率维持在较低水平，那是因为服务业基本上还行，”该管理层说，但服务业整体薪资水平较低，且不具备持续性涨薪的特质，因此也不是支撑楼市的主力人群。而以服务业为主的就业结构又导致香港暂时难以吸引大量优质人才赴港就业，进而置业、支撑楼市企稳上行。因此其预计今年香港房价或还将继续下跌5%-10%。“当然考虑通胀等因素，房价从数字上可能不会体现出这么大的跌幅，但总体可能会像市场预测的那样，比如今年下跌10%，明年再跌5%，或者今年下跌10%，明年不跌，然后未来五年大概保持在这个水平。”
